Điều kiện,hồ sơ và thủ tục chuyển đất vườn lên đất thổ cư

Điều kiện chuyển đổi từ đất vườn lên đất thổ cư.

Do việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn lên đất thổ cư cần phải có sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cho nên trước khi thực hiện việc chuyển đổi, chủ sở hữu cần phải xem mình có đáp ứng đủ điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không.

Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật Đất Đai 2013, người muốn thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:

+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Đây là điều kiện bắt buộc để thực hiện thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sổ đỏ là giấy tờ hợp pháp để chứng minh quyền sở hữu của người này đối với đất là hợp pháp, do vậy trường hợp đất chưa có sổ đỏ mà có đủ điều kiện để cấp sổ đỏ thì phải làm thủ tục để được cấp sổ trước khi thực hiện chuyển đổi.

+ Đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp. Những tranh chấp về đất thường gặp như là tranh chấp về mốc giới đất, tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp về phân chia đất,… mà theo quy định của pháp luật, đất đang có tranh chấp thì không thể thực hiện các thủ tục chuyển đổi hay tham gia vào các giao dịch đất khác, do vậy nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người làm chuyển đổi cần phải giải quyết tranh chấp này thì mới có thể thực hiện thủ tục chuyển đổi.

+ Đất không bị kê biên để đảm bảo thực hiện thi hành án. Kê biên đất là một trong những biện pháp cưỡng chế được cơ quan thi hành án đưa ra để đảm bảo việc thi hành bản án quyết định của tòa án, tài sản đang được kê biên là quyền sử dụng đất thì người chủ đất sẽ không có quyền thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng.

+ Đất đang trong thời hạn sử dụng. Đối với trường hợp đất vườn được Nhà nước giao đất sử dụng có thời hạn thì việc chuyển đổi mục đích phải được thực hiện trong thời hạn sử dụng đó.

Ngoài ra việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất lên đất thổ cư cần phải có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải được đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai.

Thủ tục chuyển đất vườn lên đất thổ cư

Mức phí chuyển đổi

Người thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn lên đất thổ cư sẽ phải nộp một khoản tiền bao gồm các loại phí và tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cụ thể như sau:

• Tiền sử dụng đất khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất:

Tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn lên đất nông nghiệp được tính dựa trên chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở tại địa phương vào thời điểm thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất và bằng 1/2 mức chênh lệch này. Ví dụ ông Nguyễn Văn A thực hiện chuyển đổi 100 mét vuông đất vườn lên đất thổ cư, giá đất vườn ở địa phương nơi có đất vào thời điểm đó là 700.000 đồng/1 mét vuông, giá đất ở là 1.200.000 đồng/1 mét vuông. Vậy tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà ông A phải nộp là: 1/2 x (1.200.000 – 700.000) x 100 = 25.000.000 đồng.

• Lệ phí trước bạ

Tiền lệ phí trước bạ được tính bằng 0.5% giá tính lệ phí trước bạ đối với đất, giá tính lệ phí trước bạ được tính bằng giá đất theo bảng giá của địa phương nhân với diện tích đất chuyển đổi và trừ đi các loại phí giảm trừ nếu có. Ví dụ vẫn là với 100 mét vuông đất của ông A, số tiền lệ phí trước bạ ông A phải nộp là: 0.5% x (700.000 x 100 – các khoản giảm trừ nếu có) = 350.000 đồng.

– Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,  lệ phí này sẽ do từng địa phương quy định cụ thể.

– Lệ phí đo đạc, tách thửa đất: mức lệ phí này cũng được quy định trong quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh địa phương nơi có đất ban hành và có thể có sự khác biệt giữa các tỉnh với nhau.

Hồ sơ để chuyển đổi từ đất vườn lên đất thổ cư.

Khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất vườn lên đất thổ cư, chủ đất sẽ phải chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ sau:

+ Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất (theo mẫu). Bạn có thể xin mẫu đơn này tại văn phòng đăng ký đất đai.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

+ Biên bản xác minh thực địa;

+ Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Thủ tục chuyển đổi

Theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, các bước để thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất lên đất thổ cư được thực hiện như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình để xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ là Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện nơi có đất.

Bước 2: Phòng tài nguyên môi trường tại địa phương sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa cũng như thẩm định nhu cầu sử dụng đất của người dân.

Nếu hồ sơ đủ điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp huyện để Ủy ban nhân dân cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, và tiến hành chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai ở địa phương.

Trường hợp không đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì sẽ trả lời người dân bằng văn bản và nêu rõ lý do tại sao không được chuyển đổi.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện hoàn tất công tác thẩm tra thẩm định, và được cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì sẽ thực hiện nộp các loại phí, lệ phí và tiền chuyển đổi đất. Sau khi thực hiện hoàn tất nghĩa vụ tài chính thì người sử dụng đất sẽ được cấp sổ đỏ mới sau khoảng 3-5 ngày làm việc.

Thời hạn thực hiện thủ tục hành chính về đất đai trong lĩnh vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, thời gian này không bao gồm thời gian để xem xét, xử lý đất sử dụng trái pháp luật hay thời gian trưng cầu giám định. Trường hợp hồ sơ mà người sử dụng đất nộp lên chưa hợp lệ, đầy đủ thì trong thời hạn 3 ngày cơ quan chức năng phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung theo quy định.