12 cách hay dành cho nhà đầu tư để đánh giá tiềm năng của BĐS
Những cách hay dành cho nhà đầu tư để đánh giá tiềm năng của BĐS. Một trong những điều gây tranh cãi nhất mà một nhà đầu tư có thể làm là dự báo trạng thái của một bất động sản trong tương lai. Nguyên nhân là việc ước tính sự gia tăng giá trị bất động sản liên quan trực tiếp đến nhiều yếu tố, từ tính hiệu quả của bất động sản đó ở khu vực hiện tại đến các yếu tố thị trường ảnh hưởng đến việc mua nhà ở và các bất động sản thương mại. Dưới đây là 12 cách hay dành cho nhà đầu tư để đánh giá tiềm năng của BĐS:
Cách 1: Tìm hiểu tiềm năng phát triển của khu vực
Hãy nhìn vào sự phát triển tại khu vực mà bất động sản đó tọa lạc. Có tin tức gì về việc các công ty mở rộng và sẽ kéo thêm nhiều người đến và tăng nhu cầu về nhà ở? Hãy cố gắng nắm bắt tin tức này trước tiên, hơn là chìm trong hoang mang và hỗn loạn, hoặc bị người khác dẫn trước. Giá nhà thường tăng nhanh chóng khi các công ty di chuyển và mở rộng tại một vùng, dẫn tới sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở.
Cách 2: Bắt đầu từ dòng tiền ròng hàng năm
Có một quy tắc hữu ích nhưng rất đơn giản bạn cần phải biết. Trong một “thị trường mạnh”, với sự tăng trưởng dân số và số lượng việc làm dồi dào, hãy nhân dòng tiền ròng hàng năm với 20. Trong một “thị trường yếu”, với tốc độ tăng trưởng hạn chế và dân số ngày càng thu hẹp, hãy nhân dòng tiền với 10. Đó là con số mà bạn cần lưu ý đối với bất động sản mà bạn sẽ đầu tư.
Cách 3: Kiểm tra sự ổn định của dòng thu nhập
Điều tốt nhất mà một nhà đầu tư nên làm là xem xét sự ổn định của dòng thu nhập. Hãy đánh giá tình hình kinh doanh hoặc công việc của khách thuê có bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế và đại dịch hay không. Nếu bạn không nhìn thấy người thuê có nhu cầu lâu dài, thì điều tương tự sẽ xảy ra đối với dòng thu nhập của bất động sản. Giá trị tương lai cuát bất động sản dựa trên hợp đồng thuê và khả năng của khách thuê trong việc thực hiện các điều khoản của hợp đồng thuê.
Cách 4: Theo dõi tỷ suất sinh lời cuối
Hãy theo dõi tỷ suất sinh lời cuối cùng của tài sản. Ngay cả những thay đổi khiêm tốn cũng có thể tạo ra những biến động lớn về định giá. Bạn sẽ cần ước tính tỷ lệ tăng trưởng dự kiến của thu nhập hoạt động ròng sau khi tài sản bước vào giai đoạn kinh doanh ổn định. Ước tính này phụ thuộc vào sự hiểu biết của bạn về các thống kê đô thị, thị trường vốn và thị trường bất động sản.
Cách 5: Hiểu biết về các yếu tố kinh tế vĩ mô tại địa phương
Hãy tìm hiểu các yếu tố kinh tế vĩ mô có ảnh hưởng đến kinh tế địa phương. Những doanh nghiệp và ngành công nghiệp nào hiện đang mang lại thu nhập cho người dân là gì và điều gì sắp diễn ra? Bạn có thể sử dụng vòng đời của bất động sản để xác định xem thị trường bất động sản và nền kinh tế địa phương đang trong giai đoạn khởi đầu, tăng trưởng, trưởng thành hay suy giảm khi đánh giá mức độ tăng trưởng và tiềm năng tăng giá.
Cách 6: Kiểm tra các từ khoá thịnh hành trên Google
Xem kết quả tìm kiếm của Google để biết các từ khóa thịnh hành đối với các căn hộ và bất động sản ở các khu vực lân cận nằm trong mục tiêu bạn nhắm tới. Hãy truy cập các trang web và nghiên cứu quảng cáo trong các lĩnh vực cụ thể này. Hãy tìm các bất động sản có lượt tìm kiếm cao nhưng số lượng căn còn để cho thuê/bán lại ít để đánh giá tiềm năng tăng giá và giá thuê. Đồng thời, hãy lập nhật ký dữ liệu mở rộng trên trình duyệt và theo dõi xu hướng bất động sản dựa trên tỷ lệ khả dụng theo thời gian thực.
Cách 7: Xem xét dữ liệu trong năm qua để đánh giá tiềm năng của BĐS
Trước đây, một nhà đầu tư có thể xem xét các số liệu lịch sử để đánh giá hoạt động của bất động sản trong một thị trường cụ thể thông qua các chu kỳ khác nhau. Thế giới đang thay đổi nhanh hơn và khác biệt hơn bao giờ hết và rất nhiều cách làm trong số đó không còn được áp dụng nữa. Để đánh giá giá trị bất động sản trong tương lai, các nhà đầu tư nên xem xét dữ liệu trong năm qua để xem thị trường nào ổn định hoặc được đánh giá cao trong thời kỳ đại dịch.
Cách 8: Cảnh giác ‘Nghịch lý môi giới bất động sản’
Nếu bạn là nhà đầu tư, hãy cảnh giác với “nghịch lý môi giới”. Vì lý do nào đó, mọi nhà môi giới bất động sản trên thế giới sẽ nói với bạn rằng thị trấn của họ, danh sách bất động sản của họ hoặc khu vực lân cận họ bán là một nơi tốt nhất và là một nơi tuyệt vời để đầu tư. Nếu mỗi đại lý mà bạn hỏi ở một thị trường khác nhau đều nói: “Nơi này là tốt nhất”, thì bạn sẽ nhận ra điều nghịch lý nói trên.
Cách 9: Đánh giá công nghệ đã triển khai
Đối với các khoản tiền rót vào quỹ ủy thác đầu tư bất động sản cho các tòa nhà chung cư, thương mại hoặc bất kỳ khu đô thị nào, nhà đầu tư phải đánh giá xem công ty đang điều hành có cập nhật những thay đổi của thị trường công nghệ hay không. Để họ hoạt động có lãi, họ cần tận dụng công nghệ.
Cách 10: Dựa vào các chuyên gia đáng tin cậy
Dựa vào các chuyên gia đáng tin cậy cũng như công nghệ và dữ liệu của họ. Hầu hết các nhà môi giới và thậm chí các nhà môi giới thế chấp đều có quyền truy cập vào lịch sử bán hàng, các xu hướng và theo dõi tăng trưởng hàng năm. Hãy đảm bảo rằng bạn nhận được báo cáo và số liệu thống kê, chứ không phải ý kiến chủ quan từ phía họ. Đồng thời, hãy xây dựng một đội ngũ đáng tin cậy và có uy tín xung quanh bạn để họ làm việc cho bạn và vì lợi ích tốt nhất của bạn.
Cách 11: Theo dõi cán cân cung – cầu
Trước khi đầu tư, hãy theo dõi nguồn cung và nhu cầu. Nếu nguồn cung thấp và nhu cầu cao, bạn có thể kỳ vọng giá trị bất động sản tăng lên một cách hợp lý. Một cách để theo dõi điều này là so sánh doanh số bán hàng đang chờ xử lý và đây là dữ liệu mà mọi người có thể dễ dàng truy cập. Tỷ lệ cao hơn của doanh số bán hàng đang chờ xử lý nói chung sẽ là dấu hiệu của việc gia tăng giá trị bất động sản.
Cách 12: Đặt ra một khung thời gian cho dự báo
Bạn cần bắt đầu với khung thời gian cho dự báo của mình. Nếu bạn đang nghĩ về khoản đầu tư trong 20 năm, thì bạn sẽ phải xem xét tỷ lệ tăng trưởng trung bình hàng năm của chỉ số giá nhà trong 20 năm qua. Sau đó, tính toán giá trị tương lai của giá đầu tư cơ bản trong phạm vi ngân sách của bạn bằng cách sử dụng tỷ lệ đó. Tất nhiên, điều này không hoàn toàn chính xác, nhưng sẽ là cơ sở để bạn đánh giá tình hình thị trường khách quan và hợp lý hơn.