Đầu tư bất động sản và những điều cần lưu ý?
Với đặc thù là các giao dịch có giá trị lớn, bất động sản đôi khi trở thành những quyết định tài chính quan trọng nhất cuộc đời nhiều người.
Các nhà đầu tư bất động sản cần xác định rõ một vài vấn đề trước khi thực hiện đầu tư:
Mục tiêu đầu tư
Điều đầu tiên cần xác định là tại sao bạn muốn đầu tư vào bất động sản. Biết mục tiêu đầu tư sẽ giúp xác định các bước cần làm tiếp theo. Ví dụ, một số nhà đầu tư mua bất động sản để đa dạng hóa danh mục đầu tư của họ, điều này sẽ giúp giảm thiểu rủi ro cũng như có thêm các nguồn thu khác.
Trong khi đó, một vài người khác đầu tư bất động sản để sở hữu một tài sản có thể tạo ra thu nhập, bằng cách cho thuê hoặc bán lại với giá cao hơn.
Phân loại tài sản
Bất động sản cũng như nhiều loại hình đầu tư khác, có rất nhiều phân khúc khác nhau. Mỗi phân khúc sẽ có những ưu và nhược điểm riêng về rủi ro, lợi nhuận,…Mặc dù vậy, trên thị trường hiện nay đang có 4 phân khúc cốt lõi bao gồm:
Nhà đất – Bao gồm nhà, đất, căn hộ, chung cư, bungalow và nhà phố
Văn phòng – Các tòa nhà văn phòng thường nằm ở những trung tâm thành phố lớn, có vị trí thuận lợi. Những tài sản này được cho thuê dài hạn và đem lại dòng tiền ổn định cho các nhà đầu tư. Mặc dù vậy, đại dịch Covid-19 đã thay đổi cấu trúc của phân khúc này.
Bán lẻ – Là những nơi được sử dụng để bán hàng hóa, bao gồm các ki-ốt ven đường, trung tâm thương mại khép kín và cửa hàng bán lẻ.
Công nghiệp – Phân khúc này thường có chi phí bảo trì thấp hơn so với phân khúc nhà đất và văn phòng vì chúng thường nằm ở những khu vực ít dân cư và cách xa trung tâm thành phố.
Định giá tài sản
Điều quan trọng là phải định giá tài sản của bạn trước khi niêm yết vì điều này giúp bạn hiểu rõ hơn về các chi tiết quan trọng như giá niêm yết, các khoản thuế và các tùy chọn tài chính khác. Ngoài ra, nếu bạn dự định sử dụng một phần vốn đầu tư của mình để đầu tư vào những loại hình khác, bạn cần phải hiểu rõ về cách thức hoạt động của các khoản thế chấp.
Thu nhập thụ động
Cuối cùng, bạn không nhất thiết phải sở hữu bất động sản để bắt đầu đầu tư trên thị trường. Ủy thác đầu tư bất động sản là một cách tốt để bạn chân ướt chân ráo đầu tư vào bất động sản mà không cần phải bỏ ra một lượng lớn tiền mặt. Đây là một lựa chọn đặc biệt hấp dẫn nếu xét đến sự ổn định và tiềm năng tăng trưởng của các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs).
Cần tìm hiểu, xác đinh rõ các vấn đề trước khi đầu tư
Sau khi xác định rõ những vấn đề cần có của bản thân khi tham gia đầu tư bất động sản. Các nhà đầu tư xác định, phân tích rõ thị trường bất động sản mình đang quan tâm tới:
1. Hiện trạng
Điều đầu tiên bạn cần tập trung là hiện trạng của tài sản. Khi mua nhà đất, bạn cần lưu ý so sánh hiện trạng thực tế với sơ đồ thửa đất trong sổ đỏ. Ngoài ra, cùng với đội ngũ thẩm định, bạn cần kiểm tra xem hiện trạng của ngôi nhà có đúng với những gì người bán đã thông báo hay không.
Cụ thể, những bộ phận quan trọng trong một ngôi nhà như các phòng, tường, vách ngăn, gác mái hoặc nguồn điện, nguồn nước là những thứ bạn nên kiểm tra đầu tiên. Sau đó hãy kiểm tra đến cấu trúc, thiết kế, vị trí, nội ngoại thất, tình trạng cũ hay mới,…
Cuối cùng, hiện trạng của căn nhà sẽ ảnh hưởng lớn đến giá trị của nó trong tương lai. Do đó, kể cả những vấn đề nhỏ cũng cần được kiểm tra một cách chi tiết.
2. Tình trạng pháp lý
Các quy trình thủ tục pháp lý luôn gây ra nhiều sự bối rối khi mua bán nhà đất. Điều đầu tiên bạn cần kiểm tra chính là tình trạng sổ đỏ. Bạn cần biết tài sản mà bản thân định mua có sở hữu sổ đỏ hay không.
Ngoài ra, bạn cần kiểm tra tình trạng cầm cố, thế chấp của căn nhà. Nếu tài sản đó đang trong trạng thái cầm cố, theo quy định tại điều 313 Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận cầm cố phải có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, sử dụng tài sản cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.
Trong trường hợp bạn muốn mua đất, hãy xác định xem thửa đất đó thuộc loại hình nào. Tại Việt Nam hiện nay có ba loại hình đất bao gồm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất có mục đích sử dụng khác. Mỗi nhóm đất đều có quy định pháp lý riêng đến việc quy hoạch sử dụng.
3. Tranh chấp
Tranh chấp đất đai là những tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong mối quan hệ đất đai. Khi một tài sản hoặc một khu đất đang ở trong tình trạng bị tranh chấp bởi nhiều bên khác nhau, bạn có thể gặp rủi ro nếu cố gắng mua.
Trong trường hợp chấp nhận rủi ro để mua, bạn cần theo dõi xem bên nào sẽ là người thắng kiện.
Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định:
“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015”.
Như vậy, chỉ tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mới bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất.
4. Đảm bảo quyền riêng tư và trung thực trong giao dịch
Khi mua nhà đất, đôi khi việc đảm bảo quyền riêng tư của các bên cũng rất quan trọng. Trong vai trò là người mua, bạn cũng nên để phía người bán có những sự riêng tư trong việc thương thảo hợp đồng và đưa ra điều kiện, đặc biệt khi xảy ra tình trạng “sốt” đất.
Với sự trung thực trong giao dịch, điều này rất đơn giản: Đừng cố gắng che giấu thông tin. Giao dịch bất động sản ở bất cứ nơi nào cũng được xây dựng dựa trên nền tảng là lòng tin. Khi bạn đánh mất điều này, quy trình mua bán sẽ gặp rất nhiều vấn đề.
Giao dịch bất động sản là xây dựng dựa trên nền tảng là lòng tin
Thị trường bất động sản thay đổi, xuất hiện rất nhiều xu hướng khác nhau. Đối với các nhà đầu tư, việc bắt kịp xu hướng đóng vai trò quan trọng đối với khả năng thành công. Để xác định được xu hướng, các nhà đầu tư cần:
1. Theo dõi dữ liệu trên thị trường
Đối với những phân khúc mà bạn đã đầu tư, ví dụ như nhà đất, cho thuê, bán lẻ,…bạn nên theo dõi các dữ liệu hàng tháng. Một vài chỉ số quan trọng có thể kể đến như nguồn cung, nhu cầu, doanh số, tỷ lệ tăng trưởng, giá cả. Tất cả các yếu tố này sẽ là nền tảng cho các xu hướng sẽ diễn ra trong tương lai.
2. Lắng nghe nhu cầu của khách hàng
Một trong những cách tốt nhất để luôn bắt kịp xu hướng thị trường là hoạt động một cách tích cực. Học cách lắng nghe nhu cầu của khách hàng có vẻ là một chuyện đơn giản, nhưng chúng sẽ tạo ra những thay đổi lớn trong cách thị trường hoạt động.
3. Đọc sách – bổ sung kiến thức
Hãy chăm chỉ đọc sách cũng như bổ sung các kiến thức về bất động sản thường xuyên. Bên cạnh đó, bạn cũng nên đọc cả những cuốn sách liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau. Điều này sẽ tạo cho bạn thói quen tìm hiểu cũng như có thêm kiến thức về các lĩnh vực khác nhau. Đôi khi, bất động sản cũng có những mối liên kết rõ ràng với các khoản đầu tư khác.
4. Đăng ký các ấn phẩm tin tức
Trên thế giới, có một số ấn phẩm bất động sản được phát hành định kỳ như BOMA, CIRE hoặc Forbes RE. Đăng ký những ấn phẩm này và bạn sẽ thường xuyên nắm bắt được những xu hướng lớn trên thế giới.
5. Theo dõi tin tức vi mô và vĩ mô
Thông tin là chìa khóa để theo dõi xu hướng bất động sản trên cả cấp độ vĩ mô và vi mô. Là một nhà đầu tư hoặc một nhà môi giới, bạn cần phải cập nhật tin tức cả ở trong và ngoài nước để phản ứng kịp thời trước những thay đổi trên thị trường. Ngoài ra, bạn cũng nên dõi các kế hoạch phát triển trong nước, theo dõi các chỉ số niềm tin của người tiêu dùng và lợi tức.
6. Theo dõi những thị trường có sự biến động cao
Ở bất kỳ quốc gia nào đều có những thị trường nổi bật và có sự biến động cao hơn các khu vực khác. Do đó, những thay đổi về xu hướng thường bắt đầu tại những khu vực này. Đó là lý do bạn nên theo dõi các thị trường có sự biến động cao
7. Thu thập phản hồi từ khách hàng
Nếu là một nhà môi giới, bạn có thể tạo những khảo sát và gửi tới khách hàng. Dữ liệu từ những câu trả lời sẽ giúp bạn định hình được những gì có thể xảy ra trong tương lai gần.
8. Xây dựng các mối quan hệ
Thành công trong lĩnh vực bất động sản phụ thuộc nhiều vào các mối quan hệ, thường bao gồm sợi dây liên kết giữa nhà đầu tư, nhà môi giới, các đơn vị thẩm định, nhà thầu, nhà quản lý, các công ty cho vay và khách hàng. Sợi dây liên kết này càng chặt thì tỷ lệ thành công càng cao. Ngoài ra, việc có những mối quan hệ tốt sẽ giúp bạn nắm bắt trước thông tin của nhiều dự án.
9. Chủ động tìm hiểu
Các chuyên gia bất động sản thành công nhất hiện nay không nhìn vào tin tức mà họ thường đi trước các xu hướng. Ví dụ, một sự phát triển mới có thể thay đổi hoàn toàn môi trường của một khu phố. Điều quan trọng là phải nhận thức được những thay đổi đó để có thể tư vấn cho khách hàng trước khi nó xảy ra.
10. Tìm hiểu về các dự án mới trong khu vực
Như đã đề cập, có những mối quan hệ tốt sẽ giúp bạn nắm bắt được thông tin về các dự án mới. Bạn nên cố gắng khai thác thật nhiều thông tin quan trọng, ví dụ như giá dự kiến, diện tích, vị trí,… để tư vấn cho khách hàng. Những người đi trước thường là những người nắm lợi thế.
11. Tận dụng sức mạnh của công nghệ
Trong thế kỷ 21 cuộc sống của con người sẽ gắn liền với công nghệ. Bất động sản chắc chắn không nằm ngoài điều này. Bạn có thể sử dụng các ứng dụng công nghệ, ví dụ như Google Alerts để nắm bắt các xu hướng. Google Alerts là một dịch vụ được cung cấp bởi Google cho phép người dùng đăng ký nhận Email thông báo về những thông tin mới nhất của những từ khóa mà họ tìm kiếm.
12. Quan sát những đơn vị khác trong cùng lĩnh vực
Kiến thức chính là sức mạnh. Đôi khi, có thể bạn sẽ không nắm bắt được tất cả thông tin một cách nhanh nhất. Vì vậy, trong vai trò là một nhà đầu tư hoặc một nhà môi giới, bạn có thể quan sát cách những nhà đầu tư hoặc những nhà môi giới khác đang hoạt động trên thị trường, qua đó hình dung ra các xu hướng hiện có.
Nguồn: Cafeland.vn