Mua bán nhà đất theo quy định pháp luật?
Hợp đồng mua bán đất là một loại văn bản dân sự. Theo đó bên bán có nghĩa vụ giao đất và các giấy tờ chứng thực có liên quan đến quyền sở hữu đất cho bên mua. Còn bên mua có quyền nhận và nghĩa vụ trả tiền cho bên bán. Phương thức sẽ do các bên thỏa thuận khi ký kết hợp đồng.
Hợp đồng mua bán đất phải được lập thành một văn bản, có chữ ký của hai bên. Sau đó cần chứng thực để thành giấy tờ có tính pháp lý. Việc mua bán đất thuộc quyền sở hữu chung của nhiều người cũng rất phức tạp. Nếu có nhiều chủ sở hữu đất, cần phải có sự đồng ý bằng văn bản của các bên liên quan.
Căn cứ tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì các tổ chức, hộ gia đình, các cá nhân, tập thể có quyền tách thửa, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán ĐẤT NÔNG NGHIỆP, đất thổ cư). Hoạt động mua bán đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, đồng thời có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Các điều kiện cần đáp ứng khi mua bán đất là:
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Khi mua bán đất thì phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên), nếu không thực hiện thủ tục này thì về mặt pháp lý quyền sử dụng đất vẫn chưa được chuyển cho người mua và từ đó dễ xảy ra tranh chấp. Thủ tục mua bán đất đai diễn ra theo các bước sau:
– Đặt cọc tài sản mua bán (không bắt buộc)
– Công chứng hợp đồng mua bán nhà: ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng theo thời gian đã thỏa thuận.
– Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ tại văn phòng công chứng. Bên mua thanh toán toàn bộ số tiền còn lại cho bên bán. Lúc này bên bán sẽ bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý có liên quan tới nhà đất cho bên mua.
– Sang tên sổ đỏ và nộp thuế theo quy định tại phòng địa chính nơi quản lý nhà đất
Hồ sơ khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán đất
Thứ nhất, giấy tờ bên bán cần cung cấp:
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
– Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên bán (cả vợ và chồng )
– Sổ Hộ khẩu của bên bán (cả vợ và chồng)
– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên bán ( Đăng ký kết hôn hoặc Giấy khai sinh của các con chung)
Trong trường hợp bên bán gồm một người cần có các giấy tờ sau:
– Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu từ trước tới nay sống độc thân)
– Bản án ly hôn + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu đã ly hôn)
– Giấy chứng tử của vợ hoặc chồng
– Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu vợ hoặc chồng đã chết trước khi có tài sản)
– Giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa kế riêng hoặc có thỏa thuận hay bản án phân chia tài sản (Hợp đồng tặng cho, văn bản khai nhận thừa kế, thỏa thuận phân chia, bản án phân chia tài sản)
– Hợp đồng ủy quyền bán (Nếu có)
Thứ hai, giấy tờ bên mua cần cung cấp
– Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên mua (cả vợ và chồng nếu bên mua là hai vợ chồng)
– Sổ hộ khẩu của bên mua (cả vợ và chồng)
– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên mua (Đăng ký kết hôn)
– Phiếu yêu cầu công chứng + tờ khai
– Hợp đồng ủy quyền mua (Nếu có)
Như vây, bạn cần chuẩn bị những giấy tờ cần thiết như trên để có thể tiến hành nhanh chóng thủ tục công chứng hợp đồng mua bán đất của mình. Đồng thời bạn cũng yêu cầu bên bán chuẩn bị những giấy tờ cần thiết trên.
Trình tự công chứng hợp đồng mua bán nhà
Đối với các hợp đồng mua bán nhà thì kho công chứng hợp đồng cần phải:
– Phải công chứng tại các tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có nhà đất.
– Được công chứng tại tổ chức công chứng: Gồm Phòng công chứng (đơn vị sự nghiệp của Nhà nước) và Văn phòng công chứng (tư nhân).
– Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được…
Các bên mang đầy đủ hồ sơ để yêu cầu công chứng hợp đồng của các bên. Thời hạn công chứng không quá 2 ngày làm việc (Đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc).
Thủ tục được thực hiện như sau:
– Công chứng kiểm tra giấy tờ (nếu hợp lệ) sẽ tiến hành soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu của các bên (hoặc theo Hợp đồng mẫu của các bên mang theo).
– Các bên tiến hành đọc lại, kiểm tra nội dung hợp đồng công chứng soạn.
– Các bên ký tên, lăn tay vào hợp đồng và công chứng viên công chứng hợp đồng.
– Các bên đóng lệ phí công chứng và nhận bản chính hợp đồng.
Một số lưu ý đối với hợp đồng mua bán đất ?
– Thông tin về quyền sử dụng đất
Khi tiến hành mua nhà, cơ sở quan trọng nhất mà chúng ta phải kiểm tra đó là “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”
Khi xem những nội dung được ghi trong sổ đỏ, chúng ta cần biết được những thông tin như:
+ Chủ sử dụng đất là ai, đất này thuộc sở hữu cá nhân, sở hữu chung vợ chồng, của nhà nước cho thuê hay thuộc sở hữu của hộ gia đình.
+ Diện tích sử dụng đất
+ Mục đích sử dụng đất là đất ở, đất trồng cây lâu năm…
+ Công trình gắn liền với đất
+ Những thay đổi có liên quan đến đất đai như các giao dịch thế chấp, chuyển nhượng có liên quan được ghi vào phần Những thay đổi sau khi được cấp giấy chứng nhận.
– Kiểm tra thông tin chủ sở hữu đất
Xem thông tin chủ sở hữu để biết ai là người có quyền định đoạt mảnh đất trên, có quyền tiến hành các giao dịch chuyển nhượng, mua bán…Trường hợp đất thuộc sở hữu của vợ chồng hay hộ gia đình thì cần có sự đồng đồng ý của tất cả các thành viên vợ chồng, hộ gia đình mới có thể tiến hành các giao dịch liên quan đến đất.
Khi giao dịch chúng ta cần yêu cầu bên bán xuất trình giấy tờ tùy thân chứng minh chủ sở hữu đối với đất, văn bản ủy quyền hoặc đồng thuận của các thành viên nếu như bán đất của Hộ gia đình.
Việc phải kiểm tra chủ sở hữu đất tránh những tranh chấp sau này như vợ đòi lại đất chồng tự ý bán hay các thành viên khác của gia đình đòi lại đất do người đại diện đứng tên sổ hồng tự ý bán mà chưa được đồng ý.
– Kiểm tra thông tin diện tích đất, công trình gắn liền với đất
Nhiều trường hợp diện tích đất được công nhận trên sổ đỏ thấp hơn so với thực tế do chủ đất lấn chiếm hoặc vì các lý do khác thì chúng ta nên xem xét kỹ lưỡng và nên yêu cầu chủ đất giải trình về sự chênh lệch số liệu thực tế với số liệu được ghi trên sổ đỏ.
Cùng với đó là hiện trạng công trình thực tế với hiện trạng công trình được ghi trong sổ đỏ. Ví dụ như trường hợp thực tế trên mảnh đất là một ngôi nhà 3 tầng trong khi đó trên sổ đỏ chỉ ghi công trình gắn liền với đất chỉ là căn nhà cấp 4.
Như vậy, khi tiến hành xây dựng căn nhà mới thì chủ nhà đã không xin phép xây dựng và không tiến hành hoàn công, cập nhật biến động đất cho cơ quan có thẩm quyền. Theo quy định của Luật Xây dựng 2014, Xây nhà không hoàn công thì công trình sẽ không được cấp số nhà, không được cấp mới sổ đỏ cập nhật biến động theo quy định và không thể thực hiện các giao dịch liên quan đến mảnh đất đó.
– Kiểm tra tình trạng pháp lý của căn nhà
Bên cạnh việc kiểm tra những thông tin về chủ sở hữu, diện tích, quy hoạch đất thì một điều cũng rất quan trọng nữa cần phải kiểm tra tình trạng pháp lý của mảnh đất.
Để kiểm tra chúng ta chỉ xem phần những thay đổi sau khi được cấp giấy chứng nhận được thể hiện ở phần cuối của sổ đỏ. Phần này thể hiện được thông tin rằng mảnh đất này có đang được thế chấp tại ngân hàng hay không hay là những thay đổi tình trạng của đất trong quá trình sử dụng để từ đó người mua biết được thực tế mảnh đất này đang có tình trạng như thế nào.
Việc xem xét một mảnh đất trước khi mua không phải là một điều đơn giản nên chúng ta cần sự hỗ trợ của những người có chuyên môn. Mọi thắc mắc có liên quan bạn có thể liên hệ hotline để được tư vấn chi tiết.
Như vậy, đối với hợp đồng mua bán đất được xác định là một loại hợp đồng dân sự có chủ thể hai bên ký kết phải là người từ đủ 18 tuổi trở lên và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự chịu trách nhiệm trước pháp luật với trường hợp có tranh chấp xảy ra. Đối với hợp đồng mua bán đất, người mua phải lưu ý đến các giấy tờ quan trọng đó là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do phòng đăng ký đất đai cấp có dấu đỏ chứng minh và nguồn gốc của thửa đất mua.