5 chiến lược huy động vốn sáng tạo cho nhà đầu tư bất động sản cá nhân
Một trong những vấn đề lớn nhất của các nhà đầu tư bất động sản là nguồn vốn. Hai cách phổ biến và truyền thống nhất là giao dịch hoàn toàn bằng tiền mặt (nếu họ thừa tiền) hoặc vay ngân hàng. Đây đều là những cách có thể chấp nhận được để đầu tư bất động sản, nhưng chúng không phải lúc nào cũng là lựa chọn tốt nhất. Thay vào đó, sử dụng các giải pháp thay thế dưới đây để đảm bảo nguồn vốn có thể giúp nhà đầu tư nhanh chóng mở rộng quy mô kinh doanh và danh mục đầu tư.
Có khá nhiều cách để tìm kiếm nguồn tài chính cho các thương vụ bất động sản của một nhà đầu tư cá nhân. Dưới đây là 5 cách để bạn cân nhắc, tùy theo loại hình bất động sản, quy mô nguồn vốn và điều kiện thị trường tại thời điểm đầu tư.
5 chiến lược huy động vốn sáng tạo cho nhà đầu tư bất động sản cá nhân
1. Huy động vốn từ “Hard money”
“Hard money” là một trong những nguồn tài chính phổ biến nhất đối với các nhà đầu tư bất động sản. Loại hình tài trợ này hầu như luôn dựa trên tài sản đảm bảo và diễn ra trong ngắn hạn. Có nghĩa là người cho vay sẽ xem xét tài sản của người vay để đưa ra quyết định về khoản vay, thay vì dựa vào mức độ tín nhiệm của người vay. Hard money là một lựa chọn tuyệt vời cho các nhà đầu tư có thể không đủ điều kiện vay ngân hàng truyền thống do lịch sử tài chính cá nhân hoặc điểm tín dụng thấp.
Ngoài quy trình phê duyệt dễ dàng hơn, việc tiếp cận nguồn vốn từ hard money cũng nhanh hơn nhiều so với khoản vay thông thường. Do không bị ràng buộc bởi các quy định, những người cho vay tiền có thể giải ngân trong vài ngày – thậm chí vài giờ – so với hàng tuần và hàng tháng chờ đợi để nhận được tiền từ các ngân hàng.
2. Huy động vốn từ người bán
Hỗ trợ tài chính của người bán (seller financing) là một trong những cách dễ nhất để mua được bất động sản mà không cần vay bất kỳ ngân hàng hoặc một tổ chức tín dụng nào. Thông thường, người mua sẽ thanh toán trước một số tiền cho người bán, và sau đó trả góp (thường là hàng tháng) trong một thời gian nhất định với lãi suất thỏa thuận cho đến khi khoản vay được hoàn trả đầy đủ.
Trong một số trường hợp, người mua thậm chí không cần trả trước bất kỳ khoản tiền nào nếu được người bán đồng ý. Hình thức hỗ trợ tài chính này chủ yếu dựa trên sự tín nhiệm lẫn nhau giữa người mua và người bán, và nên có sự ràng buộc hợp đồng chặt chẽ với sự cố vấn của các luật sư.
3. Các lựa chọn thuê bất động sản
Các lựa chọn thuê bất động sản (Lease options), còn được gọi là cho thuê để sở hữu, là một cách dễ dàng để mua bất động sản đầu tư mà không cần bất kỳ sự chấp thuận nào của ngân hàng hoặc sự tham gia của người cho vay. Điều này khác với seller financing, ở chỗ người bán sẽ giữ quyền sở hữu bất động sản và đóng vai trò là chủ nhà trong khi nhà đầu tư sẽ đóng vai trò là người thuê.
Với lease options, một phần tiền thuê sẽ được tính vào số tiền mua bất động sản mà hai bên đã thỏa thuận. Nhà đầu tư cũng không buộc phải mua bất động sản, việc mua chỉ là một phương án mà họ có thể lựa chọn hoặc không. Đây là một chiến lược rất dễ dàng để thương lượng với người bán mà đang muốn nhận các khoản thanh toán hàng tháng và duy trì quyền kiểm soát bất động sản khi đang trong quá trình chuyển nhượng.
4. Vay từ các cá nhân
Vay từ các cá nhân (Private money) là một thuật ngữ tương đối rộng. Về cơ bản, đây là khoản vay bạn có thể có được từ gia đình, người thân, đồng nghiệp, cũng có thể là các tổ chức để đầu tư bất động sản. Thông thường, người cho vay các khoản private money chỉ tài trợ cho một số lượng giới hạn các thương vụ giao dịch bất động sản dựa trên một mối quan hệ đôi bên cùng có lợi, thay vì cấp vốn theo quy mô lớn cho nhiều nhà đầu tư.
5. Các khoản vay STABBL
STABBL là thuật ngữ chỉ một khoản vay ngắn hạn được đảm bảo bằng tài sản hoặc một khoản vay cầu nối. Khoản vay STABBL là một lựa chọn sáng tạo khác để mua một bất động sản. Khoản vay STABBL rất giống với hard money ở chỗ là phải dựa trên tài sản đảm bảo bằng hình thức thế chấp.
Các khoản vay này thường hoạt động như các khoản vay “cầu nối” cho các nhà đầu tư, tức là một phương án cấp vốn tạm thời để nhà đầu tư xoay sở trong ngắn hạn trước khi tiếp cận được nguồn vốn dài hạn. Khoản vay này rất phù hợp cho những nhà đầu tư muốn mua một bất động sản, sau đó tu sửa, cải tạo và bán lại để thu về tiền mặt, trả các khoản vay và có vốn xoay vòng.
Tạm kết
Lợi ích trong việc tìm kiếm và huy động sáng tạo các nguồn vốn và tài chính để đầu tư bất động sản là vô tận. Những chiến lược trên có thể cung cấp nguồn vốn hầu như không giới hạn cho các thương vụ mà bạn muốn tham gia, nhờ tính linh hoạt về mặt lãi suất, điều khoản và điều kiện vay vốn hoặc hợp tác.
Tuy vậy, cần lưu ý rằng lãi suất của các hình thức cấp vốn này thường cao hơn và thời gian hoàn trả khoản vay có thể ngắn hơn nhiều so với các hình thức truyền thống như ngân hàng. Là một nhà đầu tư, bạn cần giải mã lựa chọn nào là tốt nhất cho thương vụ của mình dựa trên các điều kiện cá nhân và thị trường tại thời điểm đầu tư.